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最高法院2015年房地产纠纷案件常见问题裁判意见

文章导读:目录一、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见1、建设用地使用权出让合同纠纷中的裁判观点2、建设用地使用权转让让合同纠纷中的裁判观点二、租赁合同纠纷常见问题裁判意见1、房屋租赁合同纠纷案件中的裁判观点

目录

一、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

1、建设用地使用权出让合同纠纷中的裁判观点

2、建设用地使用权转让让合同纠纷中的裁判观点

二、租赁合同纠纷常见问题裁判意见

1、房屋租赁合同纠纷案件中的裁判观点

2、土地租赁合同纠纷案件中的裁判观点

三、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见

1、未达成补偿安置协议,提起民事诉讼的,人民法院不予受理

2、未达成补偿安置协议,当事人已经申请行政裁决的,纠纷应由有关房屋拆迁管理部门裁决

四、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见

1、合同效力问题

2、合同解除问题

3、违约责任及违约金

五、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

1、合同效力问题

2、合同解除问题

3、违约金及赔偿责任问题

4、其他

一、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的建设用地使用权合同纠纷案件,共18件。建设用地使用权出让合同纠纷4件,其中3件为最高法院二审终审案件,1件为申请再审案件;建设用地使用权转让合同纠纷13件,其中1件为最高法院二审终审案件,11件为申请再审案件,1件是最高法院审判监督程序提审。

1建设用地使用权出让合同纠纷中的裁判观点

(1)不具备相关用地规划手续双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权,应当认定无效

2015年建设用地使用权出让合同纠纷案件共4起,其中有关出让合同效力的案件主要有1起,最高法院的裁判观点如下:

凤凰县国土资源局(以下简称国土局)与被上诉人湖南德夯电力有限责任公司(以下简称电力公司)建设用地使用权出让合同纠纷【案号:(2014)民一终字第277号】中,最高法院认为,虽然《委托征地协议》系双方当事人真实意思表示,但在电力公司不具备相关用地规划手续的情况下,双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权,属恶意串通损害国家利益的行为,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条第(二)项之规定,该协议应当认定无效。

(2)对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,法院应依职权进行审查

凤凰县国土资源局(以下简称国土局)与湖南德夯电力有限责任公司(以下简称电力公司)建设用地使用权出让合同纠纷【案号:(2014)民一终字第277号】中,对于原审审理程序是否违法,电力公司是在认定合同有效的前提下提起的违约之诉,而原审认定合同无效,并直接判决财产返还和损失赔偿,超出了当事人的诉讼请求。

关于原审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。最高法院认为,对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求,但人民法院仍应依职权进行审查。《合同法》第58条系合同无效法律效果的规定,人民法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下,应主动援引该法第58条的规定,对合同无效的法律后果进行处理,而不需要当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求,国土局该项上诉主张,无法律依据,本院不予支持。

2建设用地使用权转让合同纠纷中的裁判观点

对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况,应依当事人诉争的法律关系确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由

中山彤泰投资发展有限公司(以下简称彤泰公司)在与中山火炬开发区建设发展有限公司(以下简称火炬公司)建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷【案号:(2014)民一终字第286号】中,就诉争法律关系,彤泰公司与火炬公司共签订六份合同,就涉案合同约定的主要内容而言,在涉案项目的开发过程中,彤泰公司向火炬公司出让房屋,火炬公司向彤泰公司转让建设用地使用权,并以建设用地使用权转让款直接抵充部分房屋转让款。就本案诉讼请求的内容而言,彤泰公司系分别针对建设用地使用权、购房款、1900平方米商铺提出不同的诉讼请求。对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况,应依当事人诉争的法律关系确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。因此,应认定本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关系和房屋买卖合同关系,并确定本案案由为建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷。

二、租赁合同纠纷常见问题裁判意见

中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的租赁合同纠纷案件,共13件。房屋租赁合同纠纷9件,其中1件为最高法院二审终审案件,8件为申请再审案件,再审案件中只有1件是裁定高院再审,其余均驳回再审申请;土地租赁合同纠纷案件4件,均为申请再审案件,其中裁定高院再审1件,其余均驳回再审申请。

1房屋租赁合同纠纷案件中的裁判观点

(1)租赁物返还之日作为租赁合同解除之日缺乏事实和法律依据

最高法院【案号:(2015)民申字第221号】认为:厦门华远建设集团有限公司与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷一案,不服河北省高级人民法院二审民事判决,向本院申请再审。双方分别向法院提起诉讼要求解除合同或确认合同无效的行为意味着当事人均表明不再继续履行合同,符合《合同法》94条第二项规定的情形。而根据《合同法》第96条的规定,合同自通知到达对方时解除。本案中,2011年8月11日,华远公司向河北省张家口市桥东区人民法院起诉被受理,同日起诉状副本送达至张留安,即合同于起诉状副本送达张留安时解除。因此,华远公司主张合同解除时间为2013年3月,无事实和法律依据,二审判决认定案涉合同视为于2011年8月11日解除,由张留安向华远公司返还32.5万元租金并无不当。

(2)租赁物存在的权利瑕疵造成损失的责任承担

最高法院【案号:(2015)民申字第221号】认为:就厦门华远建设集团有限公司与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷一案,当地国土资源行政管理部门的《通知书》是否违反一事不再罚原则以及是否违法,不属于本案民事诉讼的审理范围,现该《通知书》未被依法撤销,仍然合法有效,故二审判决依据该《通知书》认定租赁物存在权利瑕疵是正确的。前述《通知书》明确责令摩力圣汇洗浴城立即停止“占用纬三路北侧土地,用于经营、住宿、洗浴、服务”的违法行为,可见停止违法行为包括停止经营行为。因此,租赁物存在的权利瑕疵对张留安继续使用租赁房屋造成影响,致使双方租赁合同无法继续履行。依据《合同法》第216条的规定,出租人负有在租赁期间使租赁物保持在适于承租人使用、收益状态的义务。双方租赁合同亦约定,若出租后产生产权纠纷,由华远公司承担全部责任,故因租赁物瑕疵给张留安造成的经济损失,华远公司应当承担赔偿责任。因此,二审判决判令由华远公司承担张留安因装修租赁房屋所受损失186万元是正确的。华远公司申请再审称张留安在返还租赁房屋前转租他人并造成租金损失,以及张留安系因自身经营不善导致经营停止,没有充分证据,二审判决不予支持并无不当。

(3)租赁合同解除后可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题

最高法院【案号:(2014)民申字第34号】认为:再审申请人海南泰龙房地产有限公司(以下简称泰龙公司)因与被申请人海口海日晖房地产开发有限公司(以下简称海日晖公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院二审民事判决,向本院申请再审。关于泰龙公司要求海日晖公司赔偿其可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题,《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额相当于违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益”。最高法院认为:首先,该条所规定的合同履行后可获得的利益是指当事人能够基于合同的履行而从该合同直接获得的利益,而并不包括因为合同无效导致超市无法营业所带来的预期营业损失。其次,当事人一方违约造成对方损失的赔偿额可以包括履行合同后可以获得的利益,但本案中不存在合同继续履行的问题,也不会产生任何收益。何况泰龙公司能否盈利取决于诸多因素,即使合同继续履行,由于经营本身存在的风险,也不必然产生收益。且泰龙公司并未提出充分的证据,以证明一旦双方履行合同,泰龙公司就必然能够取得其向海日晖公司所主张数额的收益。因此,二审判决依据“泰龙公司请求解除租赁合同,合同不再继续履行”的理由,对泰龙公司请求海日晖公司赔偿其可得收益损失不予支持,符合法律规定,并无不当。

(4)租赁合同解除后承租人是否应当支付场地占用费的问题

最高法院【案号:(2014)民申字第34号】认为:关于泰龙公司是否应按租赁合同约定的租金标准向海日晖公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期间的场地占用费的问题,泰龙公司虽于2009年10月30日向海日晖公司邮寄送达解除租赁合同的通知书,但并无证据表明其随后立即撤场,并将租赁场地归还海日晖公司。泰龙公司虽然提交(2011)琼州证字第844号《公证书》作为证据,但其仅能证明海日晖公司私自开通了仓库旁服装区电梯,广安堂电梯、观光电梯、货梯、收银台旁的电梯并可直接进入到原租赁场地;海日晖公司已在租赁场地内施工等事实,并不足以说明海日晖公司已经实际接收场地。而直到2011年3月25日,双方当事人才在本案一审法院海口市中级人民法院的主持下,对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点,海日晖公司此时才实际接收场地。因此,二审判决认可一审判决所认定的事实,支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失,符合本案事实,并无不当。

(5)商场整体租赁合同能否认定为企业租赁经营合同纠纷

最高法院【案号:(2014)民一终字第231号】关于《整体租赁合同》的性质的认定问题,一审法院认为:“领先公司与中盛公司于2010年3月20日签订的《整体租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效。《整体租赁合同》约定,领先公司将领先购物广场一期、三期整体出租给中盛公司,中盛公司所租商场的使用用途与领先公司的经营范围相符。从该约定看,中盛公司承租标的系领先购物广场的经营场地,并不包含领先购物广场的经营权。合同履行过程中,虽然中盛公司以领先公司设立的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动,并使用原领先购物广场账户,但是领先公司在租赁经营期间注销了领先中盛购物中心,表明双方之间并无企业租赁的意思表示。由此可见,中盛公司以领先中盛购物中心名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式,并不改变房屋租赁的合同性质。因此,领先公司主张本案为企业租赁经营合同纠纷,其理由不能成立。本案应定性为房屋租赁合同纠纷”。一审法院确认本案为房屋租赁合同纠纷是正确的,故本院予以支持。

2土地租赁合同纠纷案件中的裁判观点

(1)土地租赁合同性质的认定问题

最高法院【案号:(2014)民申字第2192号】认为:滇源街道办事处为完成昆明市委、市政府下达的行政任务,采取将涉案土地对外承包的方式,用于林业生态及苗木基地建设。滇源街道办事处虽为行政管理机关,其与云宇公司的《嵩明县滇源镇冷水河林业生态及苗木基地建设土地承包合同》(以下简称《土地承包合同》),并不是为实现行政管理目的而订立,而是约定由云宇公司负责承包涉案土地的林业生态及苗木基地投资建设,并交纳相应土地租金,同时获取相应收益。可以看出,双方在合同中确立的权利义务是对等的,故该合同应认定为平等主体之间订立的民事合同,而非行政合同。

(2)村委会主要负责人在土地租赁合同中代表村集体签字效力的认定

最高法院【案号:(2015)民申字第264号】认为:新滩村委会关于魏迎涛无权代表新滩村签订《联合开发新滩生态园协议书》并收取案涉200万元的再审申请理由不能成立。

第一,魏迎涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽谈期间一直担任新滩村委会主任职务,是该村主要负责人,有权代表该村处理村务。第二,魏迎涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为,不足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用,从已查明事实可知,《协议书》签订时魏迎涛为该村主任,有权通过个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。第三,相关部门是否审批同意案涉项目与魏迎涛能否代表新滩村签合同没有必然联系。若协议因不能得到审批而无法履行,涉及合同解除问题,并不能否认魏迎涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实。协议无效的后果仍应由新滩村委会承担。第四,没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏迎涛盗用新滩村委会名义的情形下,将案涉200万元交付给魏迎涛个人。从当事人自述可知,鑫辉公司自始至终都认为,魏迎涛是以新滩村委会名义与之签订合同,其给付200万元也是为启动项目。在无充分证据证明鑫辉公司对魏迎涛以项目为名进行诈骗知情的情形下,即便魏迎涛收取款项后用于个人目的,也属于新滩村内部事务,与鑫辉公司无关。

(3)关于“行为人盗用单位公章,构成犯罪,单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”相关规定的适用问题

最高法院【案号:(2015)民申字第264号】认为:新滩村委会申请再审认为,本案应适用《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条,即“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书,或者私刻单位的公章,签订经济合同,骗取财物归个人所有、使用、处分或者进行其他犯罪活动,构成犯罪的,单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。”本院认为,本案不能适用该司法解释第五条。因第五条中的“行为人”主要指没有单位授权或法律授权,不能对外代表单位作出意思表示的人员。只有这些人才有必要通过盗窃、盗用、私刻公章等行为,以持有的公章来骗取相对方信任。而本案中,魏迎涛是新滩村委会主任,本身就有权代表该村对外签订合同,没有必要通过盗窃、盗用、私刻公章或使用作废公章来证明其具有代表新滩村签约的资格。故其不属于该司法解释第五条调整的对象。而该司法解释第三条中的“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,以该单位的名义对外签订经济合同”则针对的是单位负责人员,即其在单位担任的职务及其行为足以让相对方相信其有权代表该单位对外签订合同,而不必以公章等来证明。故原判决适用该司法解释第三条并无不当。

三、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见

中国裁判文书网检索得到的2015年最高人民法院受理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件,共2件。其中1件为申请再审案件,以申请再审人撤回再审申请结案。另1件为当事人不服陕西高院一审判决的上诉案件。

1未达成补偿安置协议,提起民事诉讼的,人民法院不予受理

一审陕西高院【案号:(2014)陕民一初字第1号】认为:根据陕西金澳置业有限责任公司与西安新城基础设施建设投资有限公司2010年2月5日《拆迁补偿协议书》可知双方在签订该协议时对拆迁补偿安置未形成确定的意见,而是约定日后再签订正式的协议;2013年1月25日双方签订的《补充协议书一》亦未形成确定意见;2013年7月18日,新城基投公司向西安市城市房屋拆迁安置管理办公室提出申请,请求依法裁决金澳公司按照《实施方案》的规定,签订拆迁安置协议。根据最高法院2005年8月11日起施行的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”根据该批复,在金澳公司与新城基投公司未达成明确一致的拆迁补偿安置协议的情况下,金澳公司就拆迁补偿安置提起的民事诉讼,人民法院不应予以受理。

最高法院【案号:(2014)民一终字第289号】审理认为:本案适用于(2005)9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定,双方当事人对整个拆迁安置补偿并未达成最终的和确定的协议。因此,对于上诉人金澳公司提起的本案诉讼,人民法院不应受理。

2未达成补偿安置协议,当事人已经申请行政裁决的,纠纷应由有关房屋拆迁管理部门裁决

陕西高院认为:本案中涉及的拆迁安置项目在国务院2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前,根据该条例第35条规定,本条例自公布之日起施行。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁,《城市房屋拆迁管理条例》第16条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决”的规定,在新城基投公司已申请行政裁决的情况下,本案纠纷应由有关房屋拆迁管理部门裁决。

最高法院认为:本案纠纷从2008年开始,至今双方当事人仍未签订最终的拆迁安置补偿协议。另据一审法院查明,新城基投公司已于2013年7月向西安市房屋拆迁主管部门提出申请,请求依法裁决金澳公司按照《炭市街综合改造项目拆迁安置实施方案》的规定,签订拆迁安置协议。本院认为,按照上述规定,结合本案的实际情况,双方当事人均应按照原有的规定向政府有关部门申请解决本案的拆迁补偿安置争议。

四、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见

1合同效力问题

(1)签订合作开发合同后,一方能否以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由主张合同无效

凤阳县皇城房地产开发有限公司(以下简称凤阳公司)与被申请人合肥银山节电器有限公司(以下简称合肥公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服安徽省高级人民法院民事判决,向最高法院申请再审【案号:(2015)民申字第995号】。本案中,凤阳公司以合肥公司不具有房地产开发资质且未按照约定出资主张合作、开发协议无效。最高法院认为:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。案涉《合作开发经营协议》约定内容,符合合作开发房地产合同的法律特征。《解释》第15条规定:合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。凤阳公司具备房地产开发经营资质,原审判决认定案涉《合作开发经营协议》有效,适用法律正确。合肥公司是否依照《合作开发经营协议》约定出资,系合同履行问题,不影响合同效力。凤阳公司以合肥公司未履行出资义务为由,主张上述协议无效的理由,缺乏法律依据,不成立。案涉《终止合作开发经营项目协议书》,系凤阳公司与合肥公司解除合作后,对双方权利义务的清结协议,约定内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,依法有效。凤阳公司有关上述约定违反联营的法律规定,缺乏依据,其有关上述协议无效的理由不成立。

(2)合同约定,一方负责办理建设工程的所有规划审批手续的约定是否属于附生效条件的合同

威海市远遥房地产开发有限公司(以下简称远遥公司)因与被申请人上海念润投资管理有限公司(以下简称念润公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院民事判决,向最高法院申请再审【案号:(2015)民申字第1002号】,最高法院认为:附条件合同是指合同的各方当事人在合同中约定某种事实状态,并以该事实状态将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效条件的合同。其中,条件事实与合同中约定的各方当事人的权利与义务相互独立。本案中,远遥公司依约负责办理建设工程的所有规划审批手续系其明确的合同义务,该约定虽属不确定发生之事实,但与合同的生效条件无关。同时,双方订约的目的即为了建设涉案工程项目,而办理相关手续是建设该项目的必要条件,将办理手续解释为合作协议的生效条件,不符合合同目的,也与双方约定合作协议自双方签字并盖章之日起生效不符。据此,合作协议并非附生效条件的合同,该协议系缔约双方的真实意思表示,并不违背法律、法规的禁止性规定,原审法院认定合作协议有效有事实和法律根据。

(3)国有企业以其占用划拨土地与出资人签订房地产开发合同未经备案,该合同是否有效

长子县鑫华房地产开发有限公司(以下简称鑫华公司)因与被上诉人山西省长子县淀粉厂(以下简称淀粉厂)、一审第三人长治市今成房地产开发有限公司(以下简称今成公司)合作开发房地产合同纠纷一案,不服山西省高级人民法院民事判决,向最高法院提起上诉【案号:(2014)民一终字第308号】。本案中,淀粉厂隶属于长子县经济和贸易局(以下简称县经贸局),属全民所有制企业,2007年1月为解决淀粉厂债权债务问题,县工商企业改制领导组同意企业改制。鑫华公司与淀粉厂于2007年5月10日签订《协议书》,内容为:淀粉厂提供土地资源,鑫华公司出资共同组建新的公司,共同合作开发房地产。一审法院认为,根据双方签订的协议书,主要内容是双方合作开发房地产,鑫华公司也是以此协议书为基础来要求淀粉厂承担违约金、赔偿金,故本案案由应为合作开发合同纠纷。鑫华公司与淀粉厂签订的《协议书》、《补充协议书》,虽然是双方的真实意思表示并经过了公证,但因淀粉厂属全民所有制企业,淀粉厂利用土地与房地产公司合作开发土地,该事项需经上级有关部门批准或请示备案,而双方签订的《协议书》、《补充协议书》到现在为止上级有关部门都未批准或都未向上级有关部门请示备案。根据长子县政府文件精神,淀粉厂与他方合作开发土地需经过招投标方式。上级有关部门不可能批准该事项,也不可能对该事项进行备案。故双方签订的《协议书》、《补充协议书》最终没有生效。最高法院认为:长子县工商企业改制领导组对《长子县淀粉厂企业改制方案》的批复(长企改字(2007)2号)及长子县人民政府关于淀粉厂改制有关事宜的会议纪要(长政纪字(2007)6号),均证明政府许可淀粉厂与他人合作开发房地产,并非淀粉厂管理层自行对国有资产进行处置。在政府批复同意淀粉厂改制并将占用划拨土地依法变性用于房地产开发情形下,淀粉厂有权自主选定合作伙伴共同合作开发房地产项目。《企业国有资产法》第31条规定,国有独资企业、国有独资公司合并、分立,增加或者减少注册资本,发行债券,分配利润,以及解散、申请破产,由履行出资人职责的机构决定,并未规定国有企业签订合作开发房地产合同需要履行报批手续。并且《企业国有资产法》自2009年5月1日起施行,而《协议书》于2007年5月10日签订,亦不宜适用《企业国有资产法》认定协议未生效。双方签订的合作开发房地产合同明确约定土地变性、合作开发等应履行法定程序,约定内容合法;鑫华公司已依约支付大部分出资,合同成立并生效,且已部分实际履行。一审判决认定案涉协议未经批准或者备案,适用《合同法》第44条第二款规定认定案涉合同未生效有误。

2合同解除问题

合作开发合同解除后,对于合同解除前的利润约定的条款是否视为清理结算条款

再审申请人博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司(以下简称晶鑫公司)因与被申请人博尔塔拉蒙古自治州博源房地产开发有限公司、康莲、康江文、博尔塔拉蒙古自治州博源拍卖有限公司(以下简称博源拍卖公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决,向最高法院申请再审【案号:(2015)民申字第94号】。本案中,晶鑫公司与康莲以及晶鑫公司、康莲、博元拍卖公司于2010年5月15日签订的协议及补充协议明确约定,晶鑫公司退出与康莲就案涉项目的合资合作开发,双方原《房地产联合开发合同》及《补充协议》解除,康莲退还晶鑫公司全部投资款项。晶鑫公司认为其在合同解除后依据结算清理条款仍享有分配利润的权利。最高法院认为,合资、合作开发合同的基本特点为共同投资、共担风险、共享利润。本案中,解除协议就原合作协议解除的约定清楚,补充协议进一步约定晶鑫公司不再承担案涉项目的开发风险,全部风险由康莲承担。现晶鑫公司已经退出案涉项目,康莲也已退还全部投资款。因此,合作合同解除后,晶鑫公司退出合作项目,不再承担开发风险,其主张分配开发利润,缺乏事实和法律依据。最终裁定:“驳回博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司的再审申请。”

3违约责任及违约金

(1)合作期间内,一方违反约定未经合作方同意擅自延长借款期限并将已分配合作方的房产设置抵押后,应向合作方承担违约责任

再审申请人海南昌茂润德房地产开发有限公司(以下简称润德公司)、海南昌茂企业(集团)有限公司(以下简称昌茂公司)因与被申请人海口鑫惠宝房地产开发有限公司(以下简称鑫惠宝公司)、海口状园实业有限公司(以下简称状园公司)及一审第三人海口翰星房地产投资有限公司(以下简称翰星公司)合作开发房地产合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院民事判决,向最高法院申请再审【案号:(2015)民申字第1026】。本案中,最高法院认为翰星公司在未经鑫惠宝公司、状园公司同意的情况下,擅自将借款延期1年并将已分配给鑫惠宝公司的房产设置抵押,虽不违反法律规定,但违反了2011年5月23日股东会议决议向方正信托公司借款期限为18个月的约定,因此,该行为构成违约。又《合作合同书》约定:“润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设置抵押,否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿”。《补充协议》约定:未经状园公司书面同意,翰星公司不得将翰林西苑项目土地使用权用于抵押。《融资贷款协议》第4条约定:双方同意以本项目整体、翰星公司股权、未出售房产等为项目融资抵押担保,如因此给鑫惠宝公司造成的法律责任(包括但不限于经济损失),由昌茂公司全部承担并全额赔偿鑫惠宝公司的经济损失。上述约定与《合作合同书》中关于润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设定抵押,否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿的约定并无冲突。因此翰星公司延长还款期限并导致鑫惠宝公司应得房产设置抵押的违约行为,损害了鑫惠宝公司、状园公司的权益,应按《合作合同书》的约定对鑫惠宝公司、状园公司承担违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中,鑫惠宝公司、状园公司要求润德公司、昌茂公司按被抵押房产面积折算房款进行双倍赔偿的主张明显高于鑫惠宝公司、状园公司的实际损失,润德公司、昌茂公司对此提出抗辩,符合法律规定,二审法院综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,判决润德公司、昌茂公司承担鑫惠宝公司被抵押房屋价值30%的违约责任,并无不当。鑫惠宝公司、状园公司系基于合作关系提供担保物,并非专门的盈利性担保机构,因此,润德公司、昌茂公司主张本案应适用《关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》的有关规定确定鑫惠宝公司、状园公司损失的再审申请理由,不能成立。驳回海南昌茂润德房地产开发有限公司、海南昌茂企业(集团)有限公司的再审申请。

(2)合作开发房地产项目中提供土地方,因未拥有土地使用权而致房地产开发项目无法实施时,另一方也存在其他违约行为时,法院对实际损失的认定

十堰白浪越华房地产开发有限公司(以下简称“越华公司”)以十堰中房房地产开发有限公司(以下简称“中房公司”)未取得土地使用权导致其无法办理规划许可证,要求中房公司赔偿其可得利益损失一案,双方均不服湖北省高级人民法院民事判决,向最高人民法院申请再审。本案中,最高法院认为:根据《补充协议》约定,在越华公司支付中房张湾分公司67万元后,越华公司即可以办理方山2号楼、3号楼的规划报建手续,中房公司在本院再审时也自认案涉土地使用权证尚未办理,故越华公司主张其未能办理2号楼、3号楼的规划报建手续是因为案涉土地无土地使用权证有事实依据。原判决已认定中房公司在此存在违约行为,在1号楼已被施工方另行处置无法返还的情况下,另判决中房公司承担越华公司为开发方山小区前期投入40%的赔偿责任,已经充分考虑到了越华公司的利益。《合同法》第120条规定,当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。本案中,越华公司在未按照《补充协议》约定支付剩余225.38万元款项存在违约的情况下,主张可得利益损失无法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第63条规定,鉴定意见仅为证据的一种形式,必须查证属实,才能作为认定事实的根据。因此,原审法院虽然依据当事人的申请对越华公司的可得利益进行了鉴定,但原判决在认定越华公司存在违约的情况下,对该可得利益部分不予支持,并无不当。最高法院认为:作为合作开发房地产项目中提供土地的一方,拥有合法的土地使用权是中房公司最主要和基本的合同义务。在案涉协议履行过程中,双方均存在违约行为,且相互交织。但从实际履行程度看,越华公司已经出资建成1号楼,履行的程度较深。而负有提供完整土地使用权义务的中房公司,至今未能提供土地使用权证,这不仅导致2号、3号楼规划报建手续无法办理,也使得1号楼无法进一步办理房屋所有权证。且根据《联合开发房地产协议书》约定,房屋销售后的利润按越华公司90%中房张湾分公司10%比例分配。在1号楼无法返还的情况下,原判决以越华公司直接投入作为损失虽然在计算依据上存在不妥之处,但最终酌定的数额基本符合案件实际情况。

(3)合作双方中止合作关系,其中一方继续单独完成开发项目,该项目产生的收益归其所有。但应返还另一方为该项目支付的费用并根据其合作前期对项目的贡献,合理、适当地补偿其预期利润的损失

庹希全与永清县泉城房地产开发有限责任公司(以下简称“泉城公司”)合作开发合纠纷一案,本案中:双方合作开发上述城中村改造项目,泉城公司负责将开发用地的使用权转让给庹希全,并负责完成拆迁工作,庹希全负责提供相关资金投入,具体组织开发建设。双方前期40亩地拆迁完成后,因为产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷,案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。庹希全不服最高人民法院(2013)民一终字第211号民事判决,向最高人民法院申请再审【案号:(2015)民申字第2号】,最高法院认为:“谁投资,谁拥有”是人们从事社会生产经营活动普遍准则,也是民商事纠纷中判断利益归属的基本原则。本案双方在前期40亩地拆迁完成后,因为产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷,案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。故不论是在40亩土地建设的项目还是在8亩土地上建成的房屋,其收益应该归属泉城公司。即便庹希全在40亩地履行行为没有违约,该土地建成的房屋产生的收益也不归庹希全所有。本案诉讼要解决的是在双方已经产生纠纷,无法继续合作而泉城公司已经自行建成案涉项目的情况下,返还庹希全支付的费用并根据庹希全合作前期对项目的贡献,合理、适当地补偿其预期利润的损失。但这与庹希全期望的在“其没有违约行为的40亩土地上建成的项目的全部利润”应该归属自己的要求具有本质的区别。因此,本案不存在人民法院的判决“将庹希全不存在违约责任的40亩土地建成商品房后利润的60%分配给泉城公司”“贸然判令庹希全承担60%利润损失”的问题。二审判决在认定庹希全违约的情况下,本着公平原则,仍以该项目所得全部利润中的40%补偿其预期利润的损失,已经最大限度地维护了庹希全的利益。

五、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

1合同效力问题

2015年最高法院裁判房屋买卖合同纠纷中,涉及到合同效力的有10个,具体涉及问题以及裁判结果如下:

(1)房地产开发企业转让房地产开发项目的,购房者能否向受让企业主张权利的问题

陈洁颖诉漳州福晟房地产开发有限公司、漳州市毅达房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案【案号:(2014)民申字第2241号】中,涉案房地产原由毅达公司开发,后因资金短缺,将项目中的特定资产等转让给福晟公司,本案中,最高法院认为,《项目转让协议》中毅达公司未转让其与陈洁颖所签《商品房买卖合同》,福晟公司亦明确不受让该合同,该约定属于双方意思自治范围,故涉案《商品房买卖合同》的主体仍为毅达公司和陈洁颖,陈洁颖应当向合同相对人毅达公司主张其权利,无权要求非合同相对方福晟公司履行其与毅达公司《商品房买卖合同》约定的交房或承担返还购房款的义务。一、二审法院判决解除陈洁颖与毅达公司所签涉案《商品房买卖合同》,毅达公司返还陈洁颖购房款及利息,并无不当。

(2)表见代理签订《商品房买卖合同》的效力问题

刘荣召诉山东鲁抗三叶开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第17号】,最高法院认为,成武分公司系由三叶公司设立,黄延军作为成武分公司的负责人,以三叶公司的名义签订《商品房买卖合同》,且由三叶公司出具收到购房款的收据,黄延军是表见代理,其签订的《商品房买卖合同》有效,以《商品房买卖合同》上的印章虚假、三叶公司未授权黄延军为由主张案涉合同未成立生效,依据不足。故三叶公司应承担责任。

(3)以房抵款中,不能以未经结算为由,主张《商品房买卖合同》无效

王文为诉白广元、包头市恒泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第623号】中,恒泰公司欠白广元工程款,白广元欠王文为借款,王文为将对恒泰的债权转让给白广元,后恒泰用房屋偿还了王文为的欠款,双方签订《商品房买卖合同》。该案中恒泰公司以其尚未同白广元结算为由,主张上述《商品房买卖合同》不发生效力。最高法院认为,该纠纷属于商品房买卖合同纠纷,而非建设工程施工合同纠纷。同时《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且恒泰公司为王文为出具的购房款收据上均加盖了恒泰公司有效印章,故应认定合法有效。

(4)买卖的房屋系国有资产时,买卖合同的效力认定

甘肃省中国青年旅行社诉林嘉锋、陈国良房屋买卖合同纠纷案【案号:(2014)民提字第216号】,一、二审法院认为,甘肃省中国青年旅行社所有的资产系国有资产,而企业处置国有财产,需具备一定条件,该《房地产买卖合同》违反了法律与行政法规定的效力性强制性规定,故《房地产买卖合同》依法应确认为无效合同,双方转让国有资产的行为因合同无效自始没有法律约束力。最高法院认为,国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者,有责任对资产保值增值,但亦应承担市场经营的风险。涉案双方亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形,故案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示,不存在《合同法》第52条规定的情形,应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务,林嘉锋和陈国良占用案涉房产不属于无权占有,一、二审法院认为该合同无效适用法律错误。

2合同解除问题

合同解除后,违约责任的承担问题

南京岩欣房地产经纪有限公司诉南京昌厦置业有限公司和江西昌厦建设工程集团公司的商品房委托代理销售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第1410号】,最高法院认为:本案中双方签订的是委托销售房屋的合同,不管是一般委托合同,还是包销合同,其合同纠纷的解决都应当适用《合同法》及其相关司法解释的规定。根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第29条规定,人民法院如需调整违约金,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

根据原审查明,双方签订的《商品房包销合同》中约定“甲方无故单方解除本合同的,应支付乙方违约金4000万元,并返还乙方未退保证金”。一审法院确认合同约定的4000万元违约金过高。综合考虑岩欣公司对售楼处装修等实际投入,以及相对应的预期利益等因素,酌定南京昌厦公司应按合同约定的违约金数额的40%即1600万元支付违约金;二审法院认定双方所签合同系委托合同性质,这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人一般解除情形下应承担的违约责任,对损失范围应当限于直接损失,而不应包括预期利益损失。故综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,酌定南京昌厦公司应支付岩欣公司违约金800万元。以岩欣公司关于实际损失的举证证据为基础,兼顾南京昌厦公司违约客观事实原因导致合同不能履行等综合因素,对有关各方违约责任的判断,而不是简单的仅按合同约定的违约金裁判,是符合公平原则和诚实信用原则的。

3违约金及赔偿责任问题

(1)出卖人订立商品房买卖合同时,没有取得商品房预售许可证明的,并不必然导致赔偿责任

牛庆朋诉新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会、新泰市恒鑫置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第3号】中,最高法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第(一)项规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。适用该条规定的前提是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明。就案涉中牛庆朋并未提供证据证明恒鑫置业公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实;另一方面,从案涉《商品房买卖(预售)合同》的内容来看,合同中并无房屋预售许可证等内容,且该合同对于房屋买卖的规定明显过于简单,亦存在逻辑上的矛盾之处,这对作为大量购买房屋的市场参与者而言,显然与作为市场参与者的购房者所应采取的审慎态度不符。这说明牛庆朋对于该案涉房屋的销售是否取得预售许可是持放任态度的,故在此意义上,即使案涉合同并未取得商品房预售许可,也无法认定恒鑫置业公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的情况。故一、二审法院未支持牛庆朋关于双倍赔偿购房款的诉讼请求,并无不当。

4其他

(1)商品房委托代理销售合同纠纷案中,当事人互负债务能否互相抵销的问题

青岛航空技术专修学院诉于道勤、王商品房委托代理销售合同纠纷案【案号:(2015)民一终字第158号】,双方当事人在《合作协议》中约定,“于道勤负有向航空学院支付房产转让款的义务,航空学院亦负有向于道勤支付售房款的义务”。航空学院起诉于道勤索要房产转让款,于道勤以答辩的方式主张售房款可以与房产转让款抵消。一审法院、二审法院均支持了这一诉求。《合同法》第99条规定,当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。双方互负债务标的物均为金钱,能否抵消关键在于该债务是否均已到期。事实上双方债务均已届履行期限。对于以何种方式主张抵销债务的问题,最高法院认为,以单纯防御为目的抵销,并非被告对原告权益的主张,与其他事实性抗辩所起的作用并无差异。作为形成权的抵销以抵销意思表示的通知为要件,抵销的意思表示一旦送达,则产生债权消灭的效力,主张抵销的一方当事人,可以据此而提出对方债权消灭的抗辩,这种抗辩与因其他原因产生的债权消灭的抗辩并无二致。故于道勤在一审答辩提出其与航空学院互负债务相互抵销,应视为将其债务抵销主张通知了航空学院,其主张债务抵销之方式是合法且有效的。

(2)房屋的交付条件并不因当事人的约定而免除或改变

姜建益诉诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第1510号】,最高法院认为,根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《合同法》第279条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件,即交付质量合格的房屋是江峰房地产公司主要义务,也即法定义务,在相关法律法规中被予以特别规定,并不因当事人的约定而免除或者改变。因此即使涉案房屋现状符合双方所签订的《商品房预售合同》的约定,但姜建益认为应当视验收条件已成就,房屋已经验收的申请再审理由不能成立。(李明剑 王艳花 刘移 周朝阳)

责任编辑:GXNC001
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